Forfettario e Airbnb / Locazioni Brevi: Cosa Si Puo' Fare nel 2026
Tre appartamenti su Airbnb e una partita IVA forfettaria da consulente: si puo' fare? Si', a patto di conoscere bene la linea di confine. Le regole 2024-2026 hanno introdotto vincoli pesanti: l'aliquota maggiorata al 26% dal secondo immobile, il CIN nazionale obbligatorio dal 2024 e — novita' della Legge di Bilancio 2026 — la soglia, drasticamente abbassata a due immobili, oltre la quale scatta l'attivita' d'impresa (dal terzo appartamento serve la partita IVA). Sbagliare l'inquadramento puo' costare migliaia di euro di sanzioni e l'uscita dal forfettario per un'attivita' che pensavi del tutto separata.
Locazioni brevi: il quadro normativo aggiornato
Le locazioni brevi sono i contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa. La disciplina e' nell'articolo 4 del DL 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla L. 96/2017. Il legislatore aveva inquadrato fenomeno Airbnb e portali analoghi: contratti brevi, senza struttura imprenditoriale, con tassazione semplificata.
Dal 2017 a oggi la cornice e' stata stretta da tre interventi successivi:
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Bilancio 2024): aliquota cedolare secca al 26% dal secondo immobile.
- Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), in modifica all'art. 4 del DL 50/2017: dal 1° gennaio 2026 il regime "privatistico" delle locazioni brevi e' ammesso solo fino a due appartamenti; dal terzo immobile destinato a locazione breve scatta la presunzione legale di attivita' imprenditoriale (obbligo di partita IVA).
- DL 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla L. 191/2023: introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli immobili adibiti a locazione breve.
- D.Lgs. 23/2011, art. 3: norma istitutiva della cedolare secca, ancora la base per chi sceglie l'opzione 21% sul primo immobile.
Reddito d'impresa o reddito fondiario? La distinzione che cambia tutto
Prima distinzione, prima della cedolare e di tutto il resto: il canone Airbnb di un privato che affitta fino a due immobili (soglia in vigore dal 2026) e' un reddito fondiario, non un reddito d'impresa. E i due mondi fiscali sono separati.
Se Marco e' commercialista in regime forfettario e affitta su Airbnb il suo appartamento al mare, le due attivita' restano distinte:
- P.IVA forfettaria: ricavi da prestazioni professionali, tassati con imposta sostitutiva 5% o 15% (Legge 190/2014, art. 1 commi 64-65).
- Locazione breve: canoni dei contratti fino a 30 giorni, tassati con cedolare secca al 21% o 26% (D.Lgs. 23/2011, art. 3) oppure con IRPEF ordinaria se non si esercita l'opzione.
I redditi non si sommano per il calcolo dell'imposta, perche' seguono regole proprie. Si sommano in casi specifici per verificare cause di esclusione e cumuli, ma il principio generale e' che il forfettario "sul lavoro" e l'Airbnb "sulla casa" possono convivere senza interferenze.
Cedolare secca: aliquote, opzione e calcolo
La cedolare secca e' un'imposta sostitutiva che assorbe IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. E' opzionale: in assenza di opzione i canoni confluiscono nel reddito IRPEF ordinario e si sommano agli altri redditi del contribuente con la progressivita' degli scaglioni.
Per le locazioni brevi (≤ 30 giorni) in regime privatistico — possibile, dal 2026, solo fino a due immobili — le aliquote sono:
| Numero di immobili | Aliquota cedolare | Note |
|---|---|---|
| 1° immobile | 21% | Si applica al primo immobile destinato a locazione breve nell'anno d'imposta |
| 2° immobile | 26% | Aliquota maggiorata (Legge 213/2023) |
| Dal 3° in poi | Cedolare non applicabile | Dal 2026 (L. 199/2025) scatta l'attivita' d'impresa: serve P.IVA, niente cedolare |
Sull'individuazione del "primo" immobile (al 21%) c'e' libera scelta del contribuente: di norma si indica nella dichiarazione dei redditi l'unita' immobiliare a cui assegnare l'aliquota piu' bassa. Conviene attribuire il 21% all'immobile con i canoni piu' alti.
La soglia dei 2 immobili: quando scatta l'impresa (dal 2026)
La regola cardine, profondamente modificata dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), e' che la gestione di locazioni brevi resta attivita' "non imprenditoriale" fino a un massimo di due immobili destinati a tale forma di affitto nell'anno d'imposta. Dal terzo immobile l'attivita' viene considerata commerciale: vanno aperti P.IVA, regime IVA (ordinario o forfettario se i requisiti reggono), iscrizione al Registro Imprese. Fino al 2025 la soglia era piu' alta (quattro immobili, impresa dal quinto).
Attenzione: la soglia conta gli immobili, non i contratti. Affittare lo stesso appartamento 80 volte nell'anno resta "1 immobile". Affittare 3 appartamenti diversi anche solo una volta ciascuno fa scattare l'impresa (soglia 2026). L'identificazione e' per unita' catastale: foglio, particella, subalterno distinti.
Una sottigliezza che ricorre in studio: i due immobili si contano per anno d'imposta, non per attivita' cumulata. Se nel 2026 hai gestito due appartamenti e nel 2027 ne affianchi un terzo, dal 2027 sei imprenditore. Cessare uno dei due precedenti prima di aprirne il nuovo (es. revoca della destinazione airbnb dell'appartamento A) puo' mantenerti sotto soglia.
Per i contitolari (es. due coniugi proprietari al 50% di tre appartamenti), il calcolo si fa pro-quota o per intero? L'Agenzia delle Entrate con la Circolare 24/E/2017 ha chiarito che la soglia si verifica con riferimento al singolo proprietario: se la quota e' inferiore al 100%, l'immobile "pesa" comunque per intero ai fini della soglia. Vale la pena verificare ogni anno il conteggio (la Circolare 24/E/2017 e' anteriore al nuovo limite 2026: il criterio di conteggio resta, cambia la soglia).
Il CIN nazionale: cosa devi fare dal 2024
Dal 2024 e' operativo il CIN (Codice Identificativo Nazionale), introdotto dal DL 145/2023 e gestito dal Ministero del Turismo tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR). Il CIN e' obbligatorio per tutti gli immobili adibiti a locazione breve o turistica e per le strutture ricettive, anche per chi gestisce un solo appartamento e anche se in regime di cedolare secca.
Cosa serve fare per essere in regola:
- Richiedere il CIN sul portale del Ministero del Turismo con SPID/CIE/eIDAS.
- Esporre fisicamente il CIN all'esterno dell'immobile, su cartello visibile (la regola si applica a tutti i tipi di affitto turistico, anche al singolo appartamento privato).
- Indicare il CIN in tutti gli annunci online (Airbnb, Booking, Vrbo, siti propri).
- Mantenere attivo anche il CIR (Codice Identificativo Regionale) dove previsto dalla normativa locale: Lombardia, Lazio, Veneto, Toscana e altre regioni richiedono il proprio codice in parallelo.
Sanzioni per CIN mancante: da 800 a 8.000 euro per immobile non identificato (art. 13-ter DL 145/2023). Per annunci online senza CIN, sanzione fissa di 500 euro per annuncio. Le piattaforme (Airbnb e simili) sono tenute a rimuovere gli annunci sprovvisti di CIN.
Adempimenti aggiuntivi se apri una P.IVA come locatore imprenditoriale (dal terzo immobile, obbligatoria dal 2026): iscrizione al Registro Imprese presso la Camera di Commercio, SCIA al Comune per attivita' ricettiva, iscrizione INPS Gestione Commercianti, applicazione del coefficiente di redditivita' previsto per le attivita' ricettive (di norma 40% nel forfettario per il commercio/servizi turistici, ma verifica il codice ATECO specifico).
Caso pratico — La famiglia Bianchi: 3 appartamenti, dal 2026 scatta la partita IVA
Caso pratico — Marco e Giulia Bianchi, tre appartamenti in Trentino
Marco e Giulia hanno ereditato tre appartamenti in Val di Fassa, ben posizionati per il turismo estivo e invernale. Niente partita IVA, nessuna attivita' professionale altra. Con tre appartamenti, pero', dal 2026 la scelta non e' piu' libera: superata la soglia dei due immobili scatta l'obbligo di partita IVA. Vediamo i numeri (e cosa sarebbe cambiato fino al 2025).
Ricavi locazione 2026 (stimati):
- Appartamento A (Canazei, primo a regime 21%): 22.000 €
- Appartamento B (Pozza di Fassa, secondo 26%): 16.000 €
- Appartamento C (Vigo di Fassa, terzo 26%): 14.000 €
- Totale canoni: 52.000 €
Opzione 1 — Cedolare secca (percorribile solo fino al 2025 con 3 immobili)
- App. A: 22.000 × 21% = 4.620 €
- App. B: 16.000 × 26% = 4.160 €
- App. C: 14.000 × 26% = 3.640 €
- Imposta totale: 12.420 € (effettivo 23,9% sui canoni)
- Nessun contributo INPS dovuto. CIN obbligatorio per tutti e tre. Nessuna iscrizione al Registro Imprese.
Opzione 2 — P.IVA forfettaria (obbligatoria dal 2026 con 3 immobili)
Per attivare il forfettario serve aprire P.IVA, iscriversi al Registro Imprese e alla Gestione Commercianti INPS. Codice ATECO ipotetico 55.20.51 (alloggi vacanze), coefficiente 40%.
- Imponibile lordo: 52.000 × 40% = 20.800 €
- Contributi IVS Commercianti: minimale ~4.700 + 24,48% su eccedenza ~4.000 (980 €) = ~5.680 €
- Imponibile netto: 20.800 − 5.680 = 15.120 €
- Imposta sostitutiva 15%: 2.268 €
- Prelievo totale: 2.268 + 5.680 = 7.948 €
- Apparentemente piu' basso, ma vanno aggiunti: contributi camerali (~200 euro), diritto annuale CCIAA, eventuali costi di tenuta contabile.
Conclusione operativa per i Bianchi: con tre appartamenti, dal 2026 la cedolare secca non e' piu' percorribile: superata la soglia dei due immobili l'attivita' e' imprenditoriale e l'apertura della partita IVA diventa obbligatoria. Il confronto con la cedolare (12.420 €, quanto avrebbero pagato fino al 2025) resta utile solo come riferimento storico: oggi la strada e' la P.IVA, con il regime forfettario spesso piu' conveniente sul piano dell'imposta (7.948 € nell'esempio) ma con costi accessori e adempimenti non banali, e soprattutto con la decadenza della qualificazione di "reddito fondiario" (l'appartamento diventa "bene strumentale d'impresa", con effetti civilistici e successori importanti). Va valutata caso per caso con il commercialista.
Cumulo: i canoni Airbnb pesano sulla soglia 85.000 euro?
La domanda piu' frequente nelle consulenze. Risposta: no, se i canoni sono redditi fondiari (cedolare secca o IRPEF ordinaria). Si', se derivano da attivita' d'impresa (dal terzo immobile, dal 2026, oppure per scelta gia' con due). La meccanica della soglia 85.000 e' approfondita nella nostra guida al limite 85.000 nel regime forfettario.
Sintesi operativa:
- Fino a 2 immobili in cedolare + P.IVA forfettaria per altra attivita': i canoni restano fuori dal plafond 85.000 euro. Puoi continuare a fatturare nel forfettario fino al tetto sulla sola attivita' professionale.
- Dal 3° immobile: l'attivita' di locazione diventa imprenditoriale. Se gia' hai una P.IVA forfettaria per altra attivita', le due si unificano: si somma tutto sotto la stessa partita IVA e si verifica il limite di 85.000 euro complessivo.
- Redditi fondiari da locazione breve (regime privatistico, fino a 2 immobili) sono irrilevanti anche ai fini della soglia 35.000 euro di redditi da lavoro dipendente/pensione (causa di esclusione comma 57 lett. d-ter): un Airbnb "privato" non ti fa mai perdere il forfettario.
Caso pratico — Chiara, consulente marketing + due appartamenti
Caso pratico — Chiara, consulente marketing forfettaria con due Airbnb
Chiara, 38 anni, consulente marketing in regime forfettario (coefficiente 78%, Gestione Separata 26,07%, sesta annualita' di attivita' quindi aliquota 15%). Possiede due appartamenti che affitta su Airbnb in citta'. Nel 2026 incassa:
- Fatturato P.IVA consulenze: 35.000 €
- Canoni appartamento A (primo, cedolare 21%): 8.000 €
- Canoni appartamento B (secondo, cedolare 26%): 6.000 €
Calcolo delle imposte 2026:
- P.IVA forfettaria: imponibile 35.000 × 78% = 27.300 €; contributi GS ~7.117 €; imponibile netto 20.183 €; imposta sostitutiva 15% = 3.027 €
- App. A: 8.000 × 21% = 1.680 € di cedolare
- App. B: 6.000 × 26% = 1.560 € di cedolare
- Totale imposte 2026: 6.267 € + contributi INPS 7.117 €
Implicazioni per il forfettario: i 14.000 euro di canoni non entrano nel plafond degli 85.000 euro della P.IVA forfettaria. Chiara puo' ancora aumentare il fatturato professionale fino a 85.000 euro senza uscire dal regime. Adempimenti aggiuntivi: indicazione dei canoni nel quadro B della dichiarazione dei redditi (modello Redditi PF), CIN su entrambi gli appartamenti, comunicazione dei dati dei conduttori al portale alloggiati web della Questura entro 24 ore dall'arrivo (D.M. 7 gennaio 2013).
Per gli obblighi dichiarativi complessivi del caso, vedi la nostra guida alla dichiarazione dei redditi del forfettario.
Errori comuni
1. Pensare che il limite 85.000 si applichi anche ai canoni. No: i canoni in cedolare sono redditi fondiari, fuori dal plafond. Il limite del forfettario si verifica solo sul fatturato dell'attivita' professionale o d'impresa.
2. Saltare il CIN perche' "tanto faccio gia' la cedolare". Il CIN e' obbligatorio per chiunque adibisca un immobile a locazione breve, anche con un solo appartamento, anche se in cedolare. La sanzione minima e' 800 euro per immobile.
3. Ignorare i 21 giorni di mancata cedolare al cambio. Se nell'anno di apertura del contratto si supera la durata massima dei 30 giorni per un singolo affitto, la cedolare non si applica e l'intero canone va in IRPEF ordinaria. Attenzione ai prolungamenti spontanei dell'ospite oltre i 30 giorni: vale la pena fare due contratti distinti.
4. Confondere "locazione breve" con "casa vacanze". La casa vacanza autorizzata dal Comune (regolamentata da norme regionali) e' attivita' ricettiva ad alcuni effetti, anche sotto soglia 2 immobili. La locazione breve "civilistica" e' invece riservata a chi affitta sotto i 30 giorni senza struttura organizzativa. La distinzione fa cambiare imposta soggiorno, obblighi di registrazione, qualifica.
5. Dimenticare la ritenuta del 21% di Airbnb. Le piattaforme che intermediano pagamenti (Airbnb, Booking quando incassa per conto del locatore) operano una ritenuta del 21% sui canoni e la versano allo Stato come acconto della cedolare. Va scomputata nella dichiarazione del locatore: chi non lo fa paga due volte.
Domande frequenti dei lettori
"Affitto un appartamento solo nei weekend estivi (4-5 weekend l'anno). Mi serve davvero il CIN?"
Si'. Il CIN si applica a qualsiasi immobile adibito a locazione breve o turistica, indipendentemente dal numero di notti vendute nell'anno. Anche un'unica settimana d'agosto richiede CIN e il rispetto degli altri obblighi (esposizione, comunicazione al portale alloggiati web entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite, indicazione nei portali di intermediazione). Il "noleggio occasionale" non esiste piu' come scappatoia.
"Mio padre mi ha intestato un appartamento, lo affitto su Airbnb. Devo aprire P.IVA?"
No, se e' l'unico immobile in locazione breve. Resti privato, opzionando la cedolare al 21% nel modello Redditi PF (quadro B, sezione II e nel quadro RB delle locazioni brevi). L'apertura della P.IVA scatta obbligatoriamente dal terzo immobile destinato a locazione breve nell'anno (soglia abbassata dalla Legge di Bilancio 2026). Resta da fare: CIN, comunicazione alla Questura, indicazione del CIN negli annunci.
"Ho gia' aperto la P.IVA forfettaria come grafico. Posso usarla anche per fatturare gli affitti?"
Generalmente no. Il codice ATECO di un grafico (74.10.21) non comprende l'attivita' ricettiva. Per fatturare gli affitti come impresa serve aggiungere il codice ATECO specifico (es. 55.20.51 alloggi vacanze) come attivita' secondaria. E ricorda: dal 2026 il regime privatistico e' ammesso fino a due immobili in locazione breve; entro quella soglia conviene quasi sempre tenerli come reddito fondiario (cedolare) e non sotto P.IVA, per non perdere la natura "non imprenditoriale" del bene.
"Ho ricevuto una multa per CIN non esposto: posso contestarla?"
Dipende dal Comune e dall'effettiva esposizione. Il CIN va esposto in modo visibile all'esterno dell'immobile: la giurisprudenza recente (sentenze TAR Lazio 2024) tende a distinguere tra ingresso del fabbricato condominiale (dove l'esposizione e' spesso impossibile per regolamento condominiale) ed esterno dell'appartamento. Se hai contestato, valuta il ricorso con un legale: la sanzione massima e' 8.000 euro per immobile e va fatto valere ogni vizio procedimentale.
Riepilogo
Una partita IVA forfettaria e affitti su Airbnb si possono fare, e di solito conviene tenere i due mondi separati. La cedolare semplifica la tassazione dei canoni (21% sul primo, 26% sul secondo) e li mantiene fuori dal plafond di 85.000 euro del forfettario. Il CIN nazionale e' obbligatorio per tutti dal 2024, anche con un solo appartamento. Dal terzo immobile scatta l'impresa, con apertura di P.IVA, iscrizione al Registro Imprese, INPS Commercianti: a quel punto il forfettario diventa una scelta possibile sui canoni stessi se i requisiti reggono.
Riferimenti normativi: Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1 commi 54-89 (regime forfettario); DL 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (locazioni brevi); D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 (cedolare secca); Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (aliquota 26% dal secondo immobile); DL 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (Codice Identificativo Nazionale); Circolare Agenzia delle Entrate 24/E del 12 ottobre 2017 (chiarimenti operativi locazioni brevi); D.M. 7 gennaio 2013 (comunicazione dati alloggiati alla Questura).